In einer Kölner Wohnung stehen zwei Stühle. Keine Betten, keine Tische, keine Lampen. Nur zwei Stühle im Flur. Auf dem Mietvertrag steht trotzdem: möbliert. Der Möblierungszuschlag beträgt mehrere hundert Euro im Monat. Die Mietpreisbremse greift nicht. Das ist nicht die Ausnahme. Das ist die Methode. „Da stellt man einen Stuhl rein und schwuppdiwupp gilt die Mietpreisbremse nicht mehr“, sagte Berlins Regierender Bürgermeister Wegner im April 2025. Er meinte das kritisch, für viele Vermieter klingt es wie eine Anleitung.

Ende 2024 war mehr als jedes dritte Wohnungsinserat in deutschen Großstädten möbliert oder temporär vermietet. 2012 war es noch jedes siebte. Die Mietpreisbremse wurde 2015 eingeführt. Die Kurve beginnt danach. Das ist kein Zufall, das ist Marktintelligenz. Den Möblierungszuschlag müssen Vermieter nicht einmal gesondert ausweisen. Mietende zahlen mehr, ohne zu wissen, wofür genau, und ohne realistische Möglichkeit, das anzufechten. Bundesjustizministerin Hubig will das ändern, Zuschläge deckeln, temporäre Vermietungen begrenzen. Gut. Notwendig. Und trotzdem nicht der eigentliche Punkt.

Der eigentliche Punkt ist, dass wir seit 35 Jahren in einem System wohnen, das nicht für uns gebaut wurde.

1990 wurde in Deutschland die Wohnungsgemeinnützigkeit abgeschafft. Bis dahin galt: Wer Wohnraum bewirtschaftet, darf maximal vier Prozent Rendite erwirtschaften. Wer sich daran hält, zahlt weniger Steuern. Das Prinzip war pragmatisch und funktionierte. Knapp 60 Prozent der Sozialwohnungen in der Bundesrepublik entstanden unter diesem System. Dann kam die Überzeugung, der Markt könne das besser regeln.

Seit 35 Jahren zeigt sich, was das bedeutet: Wohnungsbestände wurden aufgekauft, gebündelt, an die Börse gebracht. Von jedem Euro Miete, der heute an einen börsennotierten Großvermieter fließt, gehen rund 30 Cent direkt zu Aktionären. Nicht in Instandhaltung, nicht in Neubau, nicht in die Nachbarschaft.

Das Ergebnis kennen viele von ihrem eigenen Konto. Ein Drittel aller Mieterhaushalte in Deutschland gibt mehr als 30 Prozent des Einkommens fürs Wohnen aus. Im untersten Einkommensdrittel sind es 48 Prozent. Zieht man die tatsächlichen Wohnkosten ab, leben mehr als 22 Prozent der Bevölkerung in Armut, obwohl die offizielle Armutsquote 15,5 Prozent beträgt. Die Differenz zwischen diesen beiden Zahlen ist das, was der Wohnungsmarkt jeden Monat aus Millionen Haushalten zieht. Leise, automatisch, vollkommen legal.

Und die Sozialwohnungen? NRW verfügt noch über rund 427.000 preisgebundene Mietwohnungen. Bis 2030 fallen davon 160.000 aus der Sozialbindung heraus. Um diesen Verlust nur auszugleichen, müssten jährlich 25.000 neue Sozialwohnungen entstehen. 2024 wurden 6.726 gebaut. Bundesweit braucht es laut der Pestel-Studie des Verbändebündnisses Soziales Wohnen mindestens zwei Millionen Sozialwohnungen. Vorhanden ist gut die Hälfte davon, und der Bestand schrumpft weiter: 2024 sank er um rund 26.000 Einheiten. Der Bestand schmilzt, weil die Bindungen auslaufen und nichts nachkommt. Das ist kein Versehen. Es ist das Ergebnis von Jahrzehnten, in denen Wohnraum als Anlageklasse mehr wert war als als Grundversorgung.

Was bleibt, ist die Mietpreisbremse. Sie wirkt aber nur, wenn Mietende sie durchsetzen. In München hatten bis zu 38 Prozent der Befragten einer Studie das Recht, ihre Miete anzufechten. Zwei Prozent haben es versucht. Nicht weil die anderen es nicht wussten. Sondern weil man sich mit jemandem, von dem man abhängt, nicht anlegt, wenn man keine Alternative hat. Das ist keine persönliche Schwäche. Das ist die Logik eines Systems, das Abhängigkeit braucht, damit es funktioniert.

Es gibt Städte, in denen das anders ist. Wien ist das bekannteste Beispiel: Dort lebt die Mehrheit der Menschen in gemeinnützigem oder städtischem Wohnraum, was selbst den privaten Markt in Grenzen hält. Was dort seit Jahrzehnten funktioniert, war auch hier einmal Realität. Seit Januar 2025 gibt es in Deutschland wieder eine Wohnungsgemeinnützigkeit, zum ersten Mal seit 35 Jahren. Klein, zaghaft, aber real. Weil Menschen nicht aufgehört haben, es zu verlangen.

Was sich verändert, verändert sich, weil Menschen aufgehört haben zu glauben, dass die Verhältnisse naturgegeben sind. Die zwei Stühle im Kölner Flur sind kein Naturgesetz. Sie sind eine Lücke in einem Gesetz, die jemand offengelassen hat. Und Lücken dieser Art schließt man nicht allein.

Der SoVD NRW kämpft politisch dafür, dass Wohnen wieder als das behandelt wird, was es ist: Grundlage für ein würdiges Leben, kein Spekulationsobjekt. Wir setzen uns für die Verschärfung der Mietpreisbremse ein, für mehr Sozialwohnungsbau und für einen Wohnungsmarkt, der nicht systematisch gegen die Menschen arbeitet, die auf ihn angewiesen sind.

Und wir beraten konkret: Wer wegen hoher Mietkosten nicht mehr zurechtkommt, kann Wohngeld beantragen. Wer umziehen muss, aber die Kosten nicht stemmen kann, hat möglicherweise Anspruch auf Übernahme der Umzugskosten. Wer nicht weiß, ob ihm etwas zusteht, dem helfen wir herauszufinden, was möglich ist.

Das Wichtigste aber ist das hier: Rede darüber. Mit Freunden, in der WG, mit Kolleg:innen. Nicht weil das System sich durch Gespräche verändert, sondern weil Veränderung immer damit beginnt, dass Menschen aufhören zu glauben, ihr Problem sei ein persönliches. Ist es nicht.

Günstiger wohnen wäre schon die halbe Miete. Die andere Hälfte fangen wir gemeinsam auf.

Quellen

Institut Wohnen und Umwelt (IWU) im Auftrag des Deutschen Mieterbundes: Studie zur Wohnkostenbelastung in Deutschland. Ein Drittel der Mieterhaushalte überlastet, untere Einkommensdrittel mit 48 % Belastungsquote. 2024/2025.

Paritätischer Gesamtverband: Armutsquoten in Deutschland 2024. Sonderauswertung MZ-SILC (Statistisches Bundesamt). Wohnkostenbereinigte Armutsquote: 22,3 %, konventionelle Armutsquote: 15,5 %. Berlin 2025.

Pestel Institut / Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen (ARGE): Wohnungsbau und Wohnungsmärkte 2025 – Studie des Verbändebündnisses Soziales Wohnen. Mindestbedarf 2 Mio. Sozialwohnungen bundesweit, jährlicher Neubaubedarf 210.000 Einheiten. Hannover / Kiel, Februar 2025.

Pestel Institut / ARGE: Sozialer Wohn-Monitor 2026. Bundesweit rund 1 Mio. Sozialwohnungen, Hälfte aller Mieterhaushalte grundsätzlich WBS-berechtigt. Januar 2026.

Statistisches Bundesamt (Destatis): Bestand an Sozialmietwohnungen in Deutschland. 2024: ca. 1,05 Millionen, Rückgang gegenüber Vorjahr um 26.000 Einheiten. 2025.

Ministerium für Heimat, Kommunales, Bau und Digitalisierung NRW: Sozialer Wohnungsbau NRW. Bestand 427.000 preisgebundene Wohnungen, Bindungsauslauf bis 2030: 160.000 Einheiten, Neubau 2024: 6.726 Einheiten. Düsseldorf 2025.

Statistisches Bundesamt (Destatis): Fertiggestellte Wohnungen in Deutschland. 206.600 Wohnungen im Jahr 2025, niedrigster Wert seit 2012, Rückgang von 18 % gegenüber Vorjahr. 2026.

Surplus Magazin / Lara Schulschenk: Rendite mit der Miete. Von jedem Euro Miete bei börsennotierten Großvermietern fließen rund 30 Cent an Aktionäre. Mai 2025.

Surplus Magazin / Lara Schulschenk: Ein verbessertes Mietrecht löst die Wohnkrise nicht, wenn es nicht kontrolliert wird. Zur Mietpreisbremse und ihrer Durchsetzungspraxis. Mai 2025.

Studie zur Mietpreisbremse München (2024): Von 10.000 Befragten hätten 13 bis 38 Prozent ihre Miete anfechten können; nur 2 Prozent haben dies versucht. Zitiert nach Surplus Magazin, Mai 2025.

Bundesministerium der Justiz (BMJ): Referentenentwurf zur Mietrechtsreform 2026 (Mietrecht II). Regelungen zu Möblierungszuschlägen, Indexmieten und Kurzzeitvermietungen. Veröffentlicht 8. Februar 2026.

Deutscher Bundestag: Verlängerung der Mietpreisbremse bis 31. Dezember 2029. Gesetzentwurf CDU/CSU und SPD (21/322), beschlossen am 26. Juni 2025.

Stadt Köln: Wohnberechtigungsschein NRW. Einkommensgrenzen 2026: Grundbetrag Einzelperson 23.540 Euro anrechenbares Jahreseinkommen. https://www.stadt-koeln.de/service/produkte/00758/index.html

Wegner, Kai (Regierender Bürgermeister Berlin): Zitat zur Umgehung der Mietpreisbremse durch Möblierungszuschläge. Interview / Pressemitteilung, April 2025.

SoVD (Sozialverband Deutschland): Stellungnahme zur Bürgergeld-Reform 2026. Kritik an Rügepflicht für Mietende in angespannten Wohnungsmärkten. 2025/2